À l’issue de travaux de rénovation en copropriété, certains défauts peuvent être constatés : finitions incomplètes, infiltrations, défauts d’étanchéité ou non-conformités techniques.
Le maître d’œuvre (MOE) est le professionnel chargé de concevoir, organiser et superviser un projet de travaux pour le compte du maître d’ouvrage. Son rôle ne se limite pas à la réception du chantier : il accompagne la copropriété dès la préparation du projet, coordonne les entreprises, contrôle l’exécution des travaux et veille à la correction des éventuelles malfaçons, selon les missions qui lui sont confiées.
Mais comment intervient-il concrètement pour sécuriser les travaux et accompagner la copropriété en cas de désordres ?
Comment le maître d’œuvre prévient-il les malfaçons pendant les travaux ?
La prévention des malfaçons commence bien avant la réception du chantier. Dès la préparation du projet, le maître d’œuvre définit les solutions techniques, établit les documents nécessaires à la consultation des entreprises et analyse leurs offres.
Pendant les travaux, il assure notamment :
- Le suivi technique du chantier, pour vérifier la conformité des prestations aux documents contractuels ;
- La coordination des entreprises, afin d’organiser les interventions et d’anticiper les difficultés ;
- Le contrôle de l’avancement, du budget et du planning ;
- L’identification des anomalies, pour demander les corrections nécessaires avant la réception.
Grâce à sa mission de maîtrise d’œuvre, COREHAL accompagne les copropriétés dès la conception du projet et tout au long du chantier, afin de limiter les risques de malfaçons et de non-conformités.
Comment identifier les malfaçons et les réserves lors de la réception des travaux ?
La réception des travaux permet au maître d’ouvrage, généralement le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic, d’accepter les ouvrages réalisés, avec ou sans réserves.
Lors des opérations préalables à la réception, le maître d’œuvre examine les travaux et vérifie leur conformité aux prestations prévues.
Il peut notamment identifier :
- Des défauts d’exécution : fissures anormales, défauts de finition ou éléments mal posés ;
- Des non-conformités : matériaux ou prestations différents de ceux prévus au marché ;
- Des travaux inachevés : prestations restant à réaliser ou équipements non fonctionnels.
Lorsque le maître d’ouvrage décide de réceptionner les travaux avec réserves, les anomalies sont consignées dans un procès-verbal de réception.
COREHAL accompagne les copropriétés lors des opérations de réception, en apportant son expertise technique pour identifier et formaliser les éventuelles réserves.
Quel est le rôle du maître d’œuvre dans la levée des réserves ?
Lorsque des réserves sont formulées, les entreprises concernées doivent procéder aux corrections nécessaires dans les délais convenus.
Le maître d’œuvre intervient pour :
- Identifier et formaliser les réserves ;
- Demander aux entreprises les reprises nécessaires ;
- Suivre l’avancement des corrections ;
- Vérifier les travaux réalisés avant de proposer la levée des réserves.
La levée des réserves intervient après vérification de la correction des défauts signalés. Elle peut être formalisée par un procès-verbal de levée des réserves.
COREHAL assure ce suivi dans le cadre de ses missions de maîtrise d’œuvre, afin d’accompagner la copropriété jusqu’à la clôture des travaux.
Qui est responsable en cas de malfaçons après la réception des travaux ?
Après la réception, plusieurs garanties légales peuvent être mobilisées selon la nature des désordres constatés :
- La garantie de parfait achèvement (1 an) : elle est due par les entreprises ayant réalisé les travaux, au bénéfice de la copropriété. Elle impose aux entreprises de réparer les désordres signalés à la réception ou durant l’année suivante. Aucune assurance spécifique n’est obligatoire pour cette garantie.
- La garantie de bon fonctionnement (2 ans) : elle bénéficie à la copropriété et engage les constructeurs responsables des équipements concernés, notamment les entreprises chargées de leur installation. Elle couvre certains équipements dissociables du bâtiment. Elle s’applique également de plein droit, sans assurance spécifique obligatoire.
- La garantie décennale (10 ans) : prévue par la loi, elle bénéficie à la copropriété et engage les constructeurs concernés, notamment les entreprises et les maîtres d’œuvre, selon leurs responsabilités respectives. Elle couvre les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Chaque professionnel soumis à l’obligation d’assurance doit souscrire sa propre assurance décennale auprès d’un assureur, avant l’ouverture du chantier.
- Le maître d’œuvre, COREHAL, assurance de responsabilité professionnelle : elle couvre les conséquences financières des fautes relevant de ses missions assurées, dans les limites du contrat. Cette assurance ne se substitue pas à celle des entreprises et sa couverture décennale dépend des activités expressément garanties.
Les entreprises sont responsables de la bonne exécution de leurs travaux. Le maître d’œuvre accompagne la copropriété dans le contrôle du chantier, l’identification des malfaçons et le suivi des corrections. Son rôle reste toutefois limité aux missions prévues dans son contrat : il ne réalise pas lui-même les travaux, ne se substitue pas aux entreprises et ne garantit pas l’absence de tout défaut.
Et l’assurance dommages-ouvrage (DO) ?
Contrairement aux garanties précédentes, l’assurance dommages-ouvrage est souscrite par la copropriété, représentée par son syndic, auprès d’un assureur avant le début des travaux.
Elle est en principe obligatoire pour les travaux de construction ou de rénovation relevant de l’obligation d’assurance, mais ne concerne pas nécessairement toutes les interventions d’entretien courant.
Elle est particulièrement importante pour les chantiers de rénovation d’envergure, notamment les réfections de toiture-terrasse, les travaux structurels ou certaines rénovations importantes de façade, etc.
En cas de désordre relevant de la garantie décennale, la DO permet de financer les réparations sans attendre que les responsabilités entre les entreprises soient déterminées, évitant ainsi à la copropriété des démarches potentiellement longues et coûteuses.
Quelle procédure suivre en cas de désaccord avec une entreprise sur les malfaçons ?
Lorsqu’une entreprise conteste une malfaçon, refuse de réaliser les reprises demandées ou ne respecte pas les délais convenus, la copropriété peut engager plusieurs démarches pour faire valoir ses droits.
1. Privilégier une résolution amiable
Le syndic et le maître d’œuvre échangent avec l’entreprise pour identifier les désordres et convenir des corrections nécessaires.
2. Adresser une mise en demeure
En l’absence d’accord, le syndic adresse une mise en demeure précisant les malfaçons constatées et le délai de reprise.
3. Faire constater les désordres
Une expertise amiable contradictoire ou judiciaire peut être engagée pour déterminer l’origine des malfaçons et les responsabilités.
4. Engager une procédure judiciaire
En dernier recours, la copropriété peut saisir la justice pour obtenir la réparation des désordres, dans le respect des règles applicables.
Le maître d’œuvre peut accompagner techniquement la copropriété tout au long de ces démarches, notamment en documentant les désordres et en participant aux échanges avec les entreprises, selon sa mission. Les démarches juridiques relèvent des professionnels compétents.
Pourquoi faire appel à un maître d’œuvre pour sécuriser les travaux en copropriété ?
Faire appel à un maître d’œuvre permet de bénéficier d’un interlocuteur technique tout au long du projet, et pas uniquement lors de la réception des travaux.
Grâce à ses missions de maîtrise d’œuvre, COREHAL accompagne les copropriétés à chaque étape :
- Avant les travaux : définition des solutions techniques, préparation du projet, consultation et analyse des offres des entreprises ;
- Pendant les travaux : coordination des intervenants, suivi du chantier, contrôle de la qualité, du budget et des délais ;
- À la fin du chantier : assistance à la réception, identification des réserves et suivi de leur levée.
Cet accompagnement permet de sécuriser les différentes étapes de la rénovation, d’anticiper les difficultés et de défendre les intérêts techniques de la copropriété.
Vous envisagez des travaux de rénovation dans votre copropriété ? Faites appel à COREHAL pour bénéficier d’un accompagnement technique de la conception jusqu’à la réception de votre projet.
